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澳洲買樓 - 臨時居民 (FIRB政策) Buy Australian Property as a Temporary Resident - FIRB Policy

Updated: May 5, 2020


【澳洲買樓 - 臨時居民 (FIRB政策)】 很多客戶也曾經詢問以下問題: 申請188簽證獲批後一家人以臨時居民身份到澳洲生活可以買樓嗎? 是否只可以買apartment,不可以買屋? 儘管離岸資金投資進澳洲房地產市場能為政府帶來經濟利益,但為了保持房地產市場的穩定性,政府必須對房產買家資實施某些限制。 FIRB 外國投資審查委員會 (FIRB - Foreign Investment Review Board)是負責向澳洲政府及財政部匯報及提供關於外資政策的建議(Foreign Investment Policy)。基於國家安全及國民利益的考慮, 特別是國有資產或行業例如農業、 銀行、土地、航空運輸和電信業等這些離岸投資及收購必須得到FIRB批准後才能進行。FIRB會根據澳洲國外投資政策框架(Foreign Investment Framework) 進行批核有關申請。 2018年尾香港長江基建(Cheung Kong Infrastructure (Hong Kong)) 擬而對擁有澳洲東岸天然氣管道的澳洲APA集團進行130億元的收購, 最後FIRB基於國家利益理由予以拒絕。


在土地政策上, 因為前幾年太多外國投資者推高了樓價令到本地澳洲首次置業人士上車遇到困難 所以在2015年尾通過國外投資政策框架來實施進行限制。實施這個政策可以把外來資金引流去新的住宅房屋以增加持續供應,不僅能幫助建築業創造更多的就業機會,也可通過徵收印花稅和其他稅金,支持整體經濟增長。

FIRB在住宅房屋這範疇上把外國人(Foreign persons)劃分為臨時居民(Temporary Resident) 及國外非居民(Foreign Non-resident),亦把房屋 (Apartment/Townhouse) 分為兩類: - Established Dwelling (既有房屋或俗稱二手樓) 及 - New Dwelling (即將動工/正在動工的樓花或已經建築完成,從發展商直接一手購入及空置超過12個月)。 所有外國人在購買住宅房屋前皆需要先向FIRB申請及獲得批准(在有限的情況下 可以豁免 - 例如開發商持有豁免證明書)。 FIRB 的申請相當簡單,通常會在30天內獲得批准。申請費用是因應購買的房產價格而定,房價不超過100萬澳幣的申請費用是$5700,房價越高申請費越貴。 要注意如果違反這個外國投資規定, 申請人及第三方參與人士包括房產中介及其他專業人士也會面臨侵權、刑事訴訟或民事處罰的風險,最高刑罰為157,500澳元和/或監禁三年。 臨時居民Temporary Resident 臨居是指持有允許在澳洲連續居住超過12個月的簽證的人(491和494 偏遠地區簽證,485 畢業生簽證, 482 TSS臨時工作簽證等)或身在澳洲並已提交永久簽證申請(186,189, 190,888等)並持有過渡簽證(Bridging Visas)的人。 臨時居民: - 要獲得FIRB的批准 - 只能購買一個Established Dwelling(既有房屋或俗稱二手樓) - 必須要作為主要居住地(principal place of residence) 並且不能作為投資物業,出租或作為度假屋 - 一旦不再是主要住所時,必須在3個月內出售。 - 可以購買New Dwelling 自住或投資,數量沒有限制。 - 可以買閒置/新開發的土地建屋,但要在從批准之日起四年內完成開發及業主收樓後的30天內提交完工證明。 國外非居民Foreign Non-resident(例如香港投資者) - 可以購買New Dwelling 自住、出租或投資,數量沒有限制。 - 可以買閒置/新開發的土地建屋,但要在從批准之日起四年內完成開發及業主收樓後的30天內提交完工證明。 - 不可以買Established Dwelling(二手樓) 注意在Foreign Investment Framework 的定義裏,新住宅一般不包括經過翻新的二手樓及在現有土地拆除舊樓/ 屋再重建(除非是在土地上建造比先前多的房屋令供應量增加)。 總結 申請188 簽證的客戶初去澳洲的時候是可以買一個Established Dwelling(二手apartment 或 townhouse 或屋)作為自住用途, 亦可以買新地建屋。 FIRB政策沒有對臨時居民及國內非居民買一手樓實施任何限制,所以亦可考慮趁澳幣低水的這個時期投資一手樓作收租用途及長遠增值。 下一個blog預告: 【澳洲買樓 - 臨時居民 (額外印花稅)】 #ferlinaustralia #ferlinconsulting #澳洲買地起樓 #澳洲臨時居民 #FIRB #讀書移民 #省提名 #移民澳洲 #技術移民 #移民律師

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